Резких ценовых изменений как в сторону повышения, так и в сторону понижения до конца года не ожидается, отмечается в резюме исследования. Это связано прежде всего с психологическими факторами: покупатели ждут дальнейшего снижения цен на недвижимость, продавцы – повышения цен. Кроме того, у многих строительных компаний отсутствуют финансовые средства, а условия кредитования в банках, при которых возможно продолжение строительства проектов, невыгодны для клиентов.

Впрочем, это была позиция Нацбанка. Профессиональные участники рынка оценивают ситуацию по-своему.

Барьеры для развития

Пик кризиса пройден, но структурные проблемы остались, считает коммерчес­кий директор агентства недвижимости «Ануэль» Данияр Сейдалиев. К ним он отнес, во первых, ограниченный доступ населения к ипотечному кредитованию и, во вторых, разрозненную работу участников рынка – риелторов, оценщиков, застройщиков и банков.

– Что касается первой проблемы, то все здесь как раз встало на свои места, когда, грубо говоря, халявные деньги закончились и заоблачные цены на недвижимость остались в прошлом, – высказал свое отношение к произошедшим изменениям г-н Сейдалиев.

Вторая проблема, по его мнению, «гораздо серьезнее» и несет в себе значительные негативные последствия для всего рынка.

– Нельзя продолжать, как раньше, рассматривать деятельность профучастников рынка по отдельности. Клиента должны, так сказать, передавать из рук в руки, – отметил он. – Если к нам в агентство пришел клиент и у него не хватает денег на квартиру, то мы отправляем его в банк, возможно, предварительно проконсультировав, проверив его платежеспособность, а можем продвигать ипотечный продукт банков.

Если же человеку нужно эффективно продать свою недвижимость, то агентство должно направить его к оценщикам, при этом у клиента уже не будет претензий к риелтору из-за недо­оценки его недвижимости, и он получит квалифицированную услугу, объяснил свою позицию Данияр Сейдалиев.

Что касается строительных компаний, то они перед запуском какого-либо проекта помимо собственной оценки могут получить ее от риелторов, которые являются активными и прямыми участниками сделок по купле-продаже недвижимости на рынке.

– Вот когда подобное взаимодействие будет налажено, рынок недвижимости в Казахстане станет профессиональным, – заключил Данияр Сейдалиев. – А его отсутствие как раз таки мешает рынку шагнуть вперед.

По его словам, сегодня на рынке превалируют амбиции продавцов, где «каждый заряжает сколько хочет».

Г-н Сейдалиев затруднился сказать, что на нынешний момент преобладает на рынке – спрос или предложение.

– Дело в том, что те, кто продают квартиры или дома, хотят одновременно купить жилье. Это называется альтернативной сделкой. В нашем портфеле 80% как раз вот таких сделок. Зато спекулятивные сделки, когда на покупке и последующей перепродаже зарабатывают деньги, сейчас практически не совершаются. Но все же платежеспособный спрос сегодня низок, – пояснил он.

Цены на недвижимость, прогнозирует Данияр Сейдалиев, должны понизиться, потому что «при нынешних нет спроса, а квартиры скоро будут иметь торговый цикл (то время, за которое они продаются – авт.) до полугода, тогда как раньше это было месяц – два».

Однако предсказать, каким будет снижение, он затруднился, потому как рынок «застыл» в ожидании: покупатели и продавцы при заключении сделки боятся прогадать.

Куда ВВП, туда и цены

В свою очередь директор консалтинговой компании Qncepto Олег Алферов отметил, что наблюдается рост покупательской активности «не только в сегменте многоквартирного жилья, но и в отношении коттеджей и земельных участков». Одной из причин этого, по его мнению, стало постепенное восстановление ипотечного кредитования: в 2010 году некоторые банки смягчили условия ипотечных программ, в том числе не требующих подтверждения доходов.

– На первичном рынке жилья можно отметить такие симп­томы, как приобретение квадратов в новостройках до их ввода в эксплуатацию и осторожное повышение цен успешными застройщиками. На вторичном «в строй» возвращаются краткосрочные спекулянты – покупатели, выставляющие свои приобретения на продажу в течение трех месяцев с момента заключения сделки, – дал расклад по рынку г-н Ал­феров.

Однако вслед за Сейдалиевым глава Qncepto считает, что рост продаж на рынке сдерживается завышенными ценовыми ожиданиями собственников. В результате средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Алматы на конец июля составила $1688. При этом ценовые колебания на столичном рынке также были незначительными. Индекс средних цен на жилье в Астане, по его информации, почти не отклонялся от отметки $1200.

В перспективе, по прогнозам г-на Алферова, на состояние жилищного рынка будут влиять темпы посткризисного роста, которые определят уровень доходов населения и его деловую активность.

– При консервативном прогнозе 3 процентного роста ВВП восстановление спроса на жилищном рынке продолжится умеренными темпами. Особую роль здесь играют нестабильность мировых валют и дефицит объектов инвестиций внутри страны, в то время как фондовый рынок существует номинально, – заключил глава Qncepto.

Блицопрос

Так вырастут ли цены и когда? Такой вопрос «на засыпку» мы задали риелторам.
– Большого скачка мы не ожидаем, – сказала в разговоре с нашим корреспондентом начальник отдела продаж жилой недвижимости агентства Scot Holland – CBRE Марина. – В силу сезонного всплеска на рынке недвижимости, который как раз начинается осенью, цены должны «подрасти», но ненамного – максимум на 7% от нынешнего уровня.

– В сентябре рынок недвижимости в Алматы ощутит повышение стоимости жилья, – сказал нам риелтор агентства недвижимости «Сагана» Аскар. – Студенты уже начали съезжаться на учебу, то есть цена аренды квартир как минимум составит 500 долларов. А этот фактор влияет на стоимость при купле-продаже жилья.

– Мы предполагаем, что до конца года ценовых колебаний на рынке не будет и существующие цены на жилье сохранятся до начала следующего года, – высказал иную точку зрения риелтор агентства недвижимости Adem Ai Айтуар. – А вот в следующем году, возможно, произойдет небольшое повышение, но оно вряд ли будет резким.